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房价零增长、地价创新高 杭州楼市到底怎么走?

2017-01-20

来源:浙江在线  作者:李成 魏盼 2017年01月19日 21:54:17

 1月19日,杭州土地市场春节前最后一场压轴大战落幕。四个小时拉锯战、119.99%的封顶溢价率、40766元/平方米塘北地价、多个板块创新高、新入杭房企再添员,无不昭示着土地市场的持续火热。

2017年1月19日杭州土地出让详情

  浙江在线-住在杭州网1月19日讯(浙江在线记者 李成 魏盼) 1月18日,统计局公布杭州12月房价零增长。

  1月19日,杭州土地市场春节前最后一场压轴大战落幕。

  四个小时拉锯战、119.99%的封顶溢价率、40766元/平方米塘北地价、多个板块创新高、新入杭房企再添员,无不昭示着土地市场的持续火热。

  房价零增长,而地价创新高,杭州房地产市场到底怎么走?或许我们从此次土地出让呈现的特点当中可窥探一二。

  <<<直播回顾(主城余杭萧山

1月19日杭州市区土地出让现场

  1.杭州地价体系重构正在持续进行。

  此次萧山出让的四宗地块,起拍价即板块最高楼面价,义桥地块楼面起价4900元/平方米,已是中铁建万科·江湾城2003元/平方米的楼面价两倍以上;临浦由于多年未出地,起拍价也是板块最高价。最终,义桥楼面价破万,而临浦目前的板块新高已飙升至7301元/平方米。

  除此之外,主城区塘北单元(紫金港板块)也多年未有宅地推出。此次塘北宅地一经入市即破4万,大大超越去年8月成交的融创申花项目地价34028元/平方米。

  “板块地价大幅提高”这一现象之前在留下、彭埠、乔司、良渚等板块均有出现,这是杭州板块地价体系重构的一个重要表现。

  未来,板块地价体系重构还将继续,对于一些半年以上未出地的板块,周边项目的地价已不再是最重要的参考系。

绿城竞买代表

  2.土地市场热度再向更郊区蔓延。

  虽然之前新街、崇贤等非热门板块也出现了土地火热的情况,但临浦相对更为偏远,基本没有出现在杭州的主流视线当中,而且无地铁规划。此次楼面价拍到7301元/平方米,溢价率也达到82%。

  除此之外,杭州第九区富阳的土地市场热度也进一步提升。富春八小西侧地块经21轮报价,由大家房产以5.3亿元总价竞得,折合楼面价9299元/平方米。

  3.现房销售对于开发商的抑制力较高。

  碧桂园以119.99%的溢价率报名义桥两宗宅地,导致其他开发商均没有现场报价,直接成交。碧桂园卡住120%溢价率,虽然需要一个月内付清土地款,但还未触及现房销售条件。

碧桂园竞买代表

  无独有偶,在主城区出让会现场,上海格竑所竞得的彭埠商地最终溢价率同样卡在119.99%,并未冲破120%溢价关口。

  杭州土地新政以来,已出现多宗地块触及100%溢价率,而未有触及120%溢价率的。说明一个月内付清土地款对于目前资金充裕的开发商影响并不大,而现房销售对于开发商的威慑力更强。

  4.商业用地、停车场用地竞争加大。

  2016年以来,随着杭州土地市场板块价格体系的持续更新,住宅用地成本上升、风险较大,使得一部分企业转而投向商业用地。

  今天主城区推出六宗商业用地,五宗进入现场竞价,时长达两个半小时。其中下沙、庆春两宗停车场地块由钱江新城投资集团旗下子公司包揽,最高溢价率达272.7%。

钱江新城投资集团旗下子公司报价

  为何停车场用地如此“吃香”?业内人士分析如下:一是停车场停车收费;二是经营性用房的商铺租金;三是利润达到一定比例后可在资本市场运作。

  更值得一提的是,早在去年1月,杭州停车场建设专项债券试点获国务院批复,发行额度200亿元,所募集的资金将全部用于杭州市范围内停车场建设。2016年10月,杭州第一支停车场建设专项债券发行成功,募得10亿元资金。

  5.开发商对未来预期分歧较大。

  浙报传媒地产研究院了解到,多数开发商对于义桥宅地的预期溢价率不超过100%,即楼面价不超过9800元/平方米。而碧桂园直接把楼面价拉至10780元/平方米。在当前杭州房价地价严重不匹配的情况下,开发商对于未来预期的分歧较大,但只要有少数开发商非常看好后市,那就极易出现高价地。



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